[ 포에버뉴스 사공선 기자 ] 서울시는 주택계약 전 토지거래허가 기간의 정보 공백을 최소화하고 시민들이 주택시장 상황을 보다 정확하게 이해할 수 있도록 올해부터 한국부동산원이 공표하는 아파트 실거래가격지수 동향을 매월 공개하고 있으며, 금월부터는 아파트 거래량 통계를 집계하여 추가로 공개한다.

 

이번 달 한국부동산원이 공표한 2026년 2월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월(2026년 1월) 대비 1.90% 상승했으며, 전년 동월(2025년 2월)과 비교하면 15.7%의 높은 상승폭을 기록했다.

 

2월 실거래가격지수는 2026년 2월 1일부터 28일까지 체결된 매매계약 중 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약체결일로부터 30일 이내 신고가 완료된 실거래 자료 전수를 분석해 한국부동산원에서 산출한다.

 

생활권역별로는 모든 생활권역에서 상승했으며, 특히 동북권과 동남권이 모두 전월 대비 2.35% 상승하며 서울 전체 지수 상승을 견인했다.

 

한편, 한국부동산원이 매주 조사·공표하는 주간 아파트 가격지수는 2월 당시 상승세가 점차 둔화되는 모습을 보였으나, 2월 실거래 전수를 기반으로 산출한 실거래가격지수는 오히려 1월 대비 상승폭이 확대된 것으로 나타나 두 지수 간 상이한 흐름이 확인됐다.

 

특히 동남권의 경우, 주간 지수 상승률은 서울 전체보다 낮은 수준에서 둔화하다 2월 4주에는 하락 전환한 반면, 2월 실거래가격은 상승폭이 오히려 확대되어 서울 전체 상승률을 상회한 것으로 나타났다.

 

이번에 공표된 2월 실거래가격의 상승은 1월 토지거래허가 신청가격 상승세가 시차를 두고 일부 반영된 영향으로 풀이된다. 함께 공표된 3월 실거래가격 잠정지수 변동률은 전월대비 –0.59%로 하락할 것으로 예상됐다.

 

규모별로는 전 규모에서 상승세를 보인 가운데, 소형(40㎡초과 60㎡이하) 규모가 2.95%의 상승률을 기록하며 가장 두드러진 오름세를 보였다.

 

한편, 2026년 2월 아파트 전세 실거래가는 서울 내 동북권, 서북권, 서남권에서 상승하며 서울 전체 기준 0.22% 상승했다. 이 중 동북권이 전월 대비 0.85%로 가장 높은 상승률을 보였다. 동남권은 전월 대비 –0.65%, 도심권은 –0.37% 하락했다.

 

2월 전세 실거래가격지수는 2026년 2월 중 계약돼 30일 이내에 확정일자 부여 및 임대차 신고가 완료된 건을 대상으로 산출했다.

 

규모별로는 대형(135㎡초과)을 제외한 전 규모에서 상승했으며, 중소형(60㎡초과 85㎡이하)이 0.48%로 가장 높은 상승률을 보였다.

 

2026년 4월 15일 기준 3월 서울 아파트 매매거래량은 4,742건으로 집계되어 전월대비 -17.7% 감소한 수준을 보이고 있다.

 

다만, 부동산 거래 신고기한이 계약일로부터 30일 이내로 3월 계약분의 신고가 4월 말까지 이어지는 점을 감안할 때, 향후 거래량은 추가로 증가할 가능성이 있다.

 

가액대별 거래량을 보면, 2026년 3월 15억 원 이하 거래 비중은 85.3%로 전월(81.5%) 대비 3.8%p 증가하며 2025년 11월 이후 15억 이하 거래의 증가세를 이어가고 있다.

 

15억 원 이하 아파트는 최대 6억 원까지 주택담보대출이 가능한 가운데 정부의 대출 규제 기조가 지속되면서, 매매시장이 투자 수요보다 실수요자 중심으로 재편되는 흐름을 보이고 있다.

 

자치구별로는 25개 구 중 노원구가 663건으로 가장 많은 거래량을 기록했으며, 이어 구로구, 강서구, 성북구, 은평구 순으로 매매거래량이 많은 것으로 나타났다. 이들 지역은 실수요 중심의 중저가 아파트가 밀집된 지역으로, 15억 원 이하 거래 비중이 99% 이상을 차지한 것으로 분석된다.

 

2026년 4월 15일 기준 3월 서울 아파트 전세 거래량은 9,441건으로 전월(9,511건) 대비 -0.7% 감소하며 유사한 수준이며, 월세 거래량은 9,312건으로 전월(8,748건) 대비 6.4% 증가한 것으로 나타났다.

 

2025년 11월 전월세 거래량이 증가하여 12월 전월세 거래량이 2.5만 건까지 증가한 이후 올해 2월 큰 감소세를 보였으나, 3월 전월세 거래량은 아직 신고기한이 남아 있음에도 반등세를 보이고 있는 모습이다.

 

3월 아파트 전세거래 비중은 50.3%로 전세비중이 점진적으로 감소하는 구조적 변화가 지속되고 있는 가운데, 전세거래 중 갱신계약 비중은 2월에 이어 50%를 상회하는 것으로 나타났다.

 

이는 6.27대책, 10.15대책 등으로 실거주 의무가 강화되면서 전세 매물이 감소하고, 전세가격 상승, 대출규제 강화 등의 상황과 맞물려, 신규 전세계약에 따른 보증금 부담과 주거 이동 비용이 커지면서 기존 세입자의 갱신계약 선택이 확대된 데 따른 것으로 보인다.